יום חמישי , ספטמבר 21 2017
מבזקים
דף הבית > שירותי ענן ומיקור חוץ > אחסון, גיבוי בענן והתאוששות בענן > כיצד השקעתי? סיפור אישי  (אולי יעניין את מי ששוקל להשקיע..)

כיצד השקעתי? סיפור אישי  (אולי יעניין את מי ששוקל להשקיע..)

 

לפני זמן לא רב (כשלושה חודשים) מכרתי דירה ועם יתרת הסכום אחרי סילוק משכנתא וכד' נותרתי עם סכום מסוים אותו רציתי להשקיע בנדל"ן. רציתי השקעה בסכומים לא אסטרונומים (150-250 אלף דולר) שתניב תשואה הולמת (5% +)

למה נדל"ן ? אז כנראה שמזלי אינו בתחום שוק ההון ובעבר ניסיתי ואף נכוויתי. לעומת זאת השקעות העבר בתחום נדל"ן (דירות) דווקא עלו יפה. היות ואני מושקע בדירה בארץ לא מצא חן בעיני השקעה בדירה להשכרה בארץ גם עקב התשואות הנמוכות יחסית, כ 3% +/- וגם כי לא רציתי לשלם מס רכישה בגובה 8% .

אוקי אז מדובר בהשקעת נדל"ן בחו"ל. אז קודם כל הורדתי מהחשבון כל מיני קרנות נדל"ן (ריט) למיניהן (זוכרים.. הרתיעה שלי משוק ההון..) וחוץ מזה רציתי נדל"ן רשום על שמי כבטוחה שגם אם תהיינה תנודות, עדיין קיים נכס רשום וכד'.

החלטתי שיעדים אקזוטיים (מזרח אירופה, דרום אמריקה וכד') לא מתאים לי. למה? רמות סיכון ו/או אי וודאות כלכלית או פוליטית, חוסר יכולת באמת להתעמק ולהבין בשוק וכד'. (מניח שיתכנו אפשרויות לא רעות, אבל כאמור…). כמובן לקחתי בחשבון שניהול הנדל"ן היכן שלא יהיה ינוהל ע"י חברה מקצועית מקומית (כולל תחזוקה, גבייה השכרה ועוד)

קודם בדקתי ארה"ב. מדהים כמה נכסים ואיזה מחירים ברמות של 50,000$ ופחות לבתים, אבל שחופרים פנימה מסתבר כי זה לא כזה פשוט. אגב שכחתי לציין: כמו לרובנו, גם לי יש שם משפחה (שתי בנות + משפחה נוספת שעוסקת קצת גם בנדל"ן). מהר מאוד התבררו לי העובדות הבאות: בתור ישראלי (נטול דרכון זר) אין באפשרותי לקבל משכנתא מבנק אמריקאי, וגם לו יכולתי אזי שיעור הריבית השנתי הוא סביב 3.7% – 4.5% . לא זול. מעבר לזה יש תשלומי מס הכנסה אמריקאי בשיעור 25% (על ההעברות לארץ) כבר לא נכנס לאפשרויות של הקמת חברה אמריקאית LLC והעלויות הכרוכות בכך ובתחזוקתה.

הציעו לי גם השקעת "סל" במנהטן, כלומר חלק קטן במספר נכסים שונים בשלבי בנייה שונים וכד'. נסוגותי מהצעה זו מהטעם הפשוט שהנכסים כלל אינם רשומים על שמי והערות אזהרתה שתרשמנה לטובתי מצטרפות לתור ארוך של הערות על הנכסים הנ"ל כאשר אין לי מושג לגבי מצבן הפיננסי של שרשרת החברות הקשורות בעסקה והיכן אהיה אני ב"יום הדין" היה ויגיע כזה. ( עיקולים פשיטות רגל כד'). על כל אלה יש להוסיף את התנודתיות בשוק האמריקאי.

ברלין, בניין דירות בו רכשתי דירה

ברלין, בניין דירות בו רכשתי דירה

איכשהו הגעתי לבדיקת השקעות בגרמניה. אז כמובן היתרונות המוכרים: הכלכלה החזקה באירופה, יציבות פוליטית, ויתרונות פחות מוכרים: הסדרי רישומי נדל"ן בדומה ישראל (רישום בטאבו על שם, הערות אזהרה וכד'), שיעורי מיסוי אפקטיבים להכנסות שכ"ד נמוכים, ויתרון מהותי: אפשרויות קבלת משכנתא (!) בס"ג של 50% משווי הנכס ובריבית "מצחיקה" בס"ג של 2% לשנה!  כאשר בהינתן תשואה סבירה, ניתן למנף וליצור תזרים חיובי מהמשכנתא, וכל זאת לתושבים לא גרמנים.

בתחילה בדקתי במערב גרמניה באזורי דיסלדורף/דוטמונד וכד'. מחירים אומנם לא יקרים (ס"ג של 1000 יורו למ"ר בפריפריה אך כמובן עולים במרכזי הערים), יחד עם זאת רצף ההשכרות אינו תמיד מובטח בעת החלפת דיירים, ויתכנו מצבים של דירה פנויה חודש+ ממתינה לדייר בשכירות. בנוסף עלויות עסקה לא מבוטלות (עמלת תיווך + 2 נסיעות לגרמניה) ומיתוג האזורים האלה שאינו גבוה יחסית (אינם אזורי תיירות ולא הייטק, אלא מושבם של עובדי צווארון כחול). התשואות על הנייר אומנם לא רעות (7%) אבל אפקטיבית עשויות להשתנות כלפי מטה בהעדר רצף שכירות ובשקלול עלויות העסקה הן פחותות.

אז הגעתי לבדיקת ברלין ומצאתי הרבה יתרונות וכולל בן השאר: רמת ביקושים עודפת החזויה להמשך, זולה יחסית לבירות אירופה, שינויי חקיקה לטובת בעלי דירות משפיעים על עליית מחירים, תשואה מובטחת, הסדרי בנק ורישומים נוחים שאינם מחייבים נסיעה לגרמניה ניהול מקצועי מקומי ועוד סידורים נוספים משמעותיים שהקלו על ההחלטה לבחור בברלין.

רכשתי שתי דירות בברלין. לאור הבדיקות שעשיתי לפני שהשקעתי, ברור לי כיום שכל מי שמחפש השקעה עם תשואה וצפי לעליית ערך נאה (בסכומים של החל מ 80 אלף יורו) בהחלט שווה לו לבדוק ברלין.

מאיר 052-3296096

 

 

 

אודות מערכת ITNEWS מאיר עשת

מנהל/עורך אתר ITNEWS. בוגר כלכלה ומנה"ס באונ' בן גוריון ו- MBA בירושליים. בעבר: כהן כיועץ כלכלי מטעם המדינה בהולנד ובהודו. היה סמנכ"ל שיווק בברדר, משנה למנכ"ל בסטארטאפ TVNGO, מנהל IT מגזין של גלובס בשנתיים האחרונות.